A propos des conditions de vente des LPP

Par Lotfi Ramdani(*) – Peut-on considérer que la formule LPP, telle que proposée par l’Enpi, comporte des clauses abusives au vu de la loi sur la protection du consommateur ?
Afin de répondre à cette question, Lkeria.com a examiné les dispositions de la loi sur la protection du consommateur et les textes réglementaires subséquents ainsi que les conditions générales de vente des logements LPP telles qu’annoncées par les responsables du secteur de l’habitat et de l’Enpi, et vous livre les éléments ci-après.
Il y a lieu de rappeler que l’Enpi en charge du programme LPP est un promoteur immobilier, certes public, mais demeure une entreprise économique régie dans ses relations avec le public par le code du commerce, et reste soumise aux dispositions de la loi n° 89-02 du 7 février 1989 relative aux règles générales de protection du consommateur ainsi qu’à la loi n° 04-02 du 23 juin 2004, modifiée et complétée, fixant les règles applicables aux pratiques commerciales, notamment son article 30.

Considérant que le consommateur est dans une situation d’infériorité quand il signe un contrat d’adhésion, la loi de protection des consommateurs a voulu établir l’équilibre entre le professionnel et le consommateur, en interdisant certaines clauses qui donnent trop d’avantages au professionnel et qu’elle juge «abusives». Et parce que le consommateur ne peut pas matériellement supprimer la clause incriminée quand il signe le contrat, la loi considère que même si le contrat a été signé par le consommateur, la clause ne vaut rien. On dit alors qu’elle est «réputée non écrite».  Aussi, le professionnel qui utilise ce type de clauses est passible aux termes de la loi d’une amende allant de 50 000 à 5 millions de dinars.

Pour être qualifiées d’abusives, les clauses doivent :
– concerner les éléments essentiels du contrat, c’est-à-dire tous les éléments du contrat qui sont déterminants pour la prise de décision du client, «le bien ou le service lui-même, le prix, les modalités de paiement, les conditions de livraison, les pénalités de retard, les modalités de garantie et de conformité, les conditions de révision des clauses, le règlement des litiges et les procédures de résiliation» ;
– entraîner un déséquilibre significatif du contrat au détriment du client. Le principe est relativement simple : chaque fois qu’une clause accorde des droits au professionnel sans consentir les mêmes au consommateur, ou chaque fois qu’une clause impose des obligations au consommateur sans prévoir des obligations réciproques pour le professionnel, elle est abusive.
Ainsi est abusif le fait de :
– prévoir que le consommateur est engagé alors que le professionnel se donne le droit de revenir sur sa décision ;
– permettre au professionnel de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre : peut-on considérer comme abusif le fait que l’Enpi n’a pas encore fixé à ce jour le prix définitif des logements LPP ainsi que les délais de livraison qui ne sont pas connus par les souscripteurs, alors que ces derniers ont rempli l’ensemble de leurs engagements ?
– supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur quand le professionnel n’exécute pas ses obligations : dans le cas du logement LPP, le contrat de vente ne prévoit aucun dédommagement si les délais de réalisation sont dépassés !

Dans ce cadre, le décret exécutif n° 06-306 du 10 septembre 2006 fixant les éléments essentiels des contrats conclus entre les agents économiques et les consommateurs et les clauses considérées comme abusives établit une liste de 12 clauses considérées comme abusives :
– les clauses par lesquelles l’agent économique restreint les éléments essentiels des contrats, qui sont : les spécificités et la nature des biens et/ou services, les prix et tarifs, les modalités de paiement, les conditions et délais de livraison, les pénalités de retard dans la livraison, les modalités de garantie et de conformité des biens, les conditions de révision des clauses contractuelles, les conditions de règlement des litiges, les procédures de résiliation du contrat.Tous ces points ne figurent pas dans le contrat liant l’Enpi aux souscripteurs LPP ;
– se réserve le droit de modifier ou de résilier le contrat unilatéralement, sans dédommagement pour le consommateur ; c’est le cas lorsque l’Enpi se réserve le droit de ne pas fixer dès le début le prix, le nombre et le montant de l’apport personnel, ce qui est en soi une modification unilatérale du contrat ;
– n’autorise le consommateur, en cas de force majeure, à résilier le contrat que moyennant le paiement d’une indemnité, cas des souscripteurs qui n’ont pas pu rassembler la 2e tranche de 100 millions de centimes et se sont vu payer une pénalité de 5% de l’apport et ceux qui ont désisté suite à une affectation qui ne répond pas à leur situation socio-professionnelle ;
– dégage unilatéralement sa responsabilité et n’indemnise pas le consommateur en cas d’inexécution totale ou partielle ou d’exécution défectueuse de ses obligations, cas des retards enregistrés sur quelques sites LPP et le déficit de 6 000 logements enregistré au niveau de la capitale ;
– prévoit qu’en cas de litige avec le consommateur, celui-ci renonce à tout moyen de recours contre lui, c’est le cas du choix du site, où l’Enpi n’accorde aucun droit de recours au souscripteur ;
– impose au consommateur des clauses dont il n’a pas pris connaissance avant la conclusion du contrat. C’est le cas du prix des logements LPP, dont les souscripteurs n’ont pas encore pris connaissance ainsi que le montant de l’apport personnel qui ne cesse d’être modifié : une seule tranche, puis deux puis trois maintenant ;
– détermine le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir parallèlement une indemnité à verser par l’agent économique qui n’exécute pas ses obligations. C’est le cas pour les souscripteurs voulant se désister qui doivent verser une indemnité à l’Enpi alors que cette dernière ne prévoit aucun dédommagement en cas de retard dans la livraison ;
– impose au consommateur des obligations supplémentaires injustifiées ;
– se libère des obligations découlant de l’exercice de ses activités ;
– retient les sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci n’exécute pas le contrat ou le résilie sans prévoir, au profit de ce dernier, le droit à un dédommagement au cas où c’est l’agent économique qui n’exécute pas le contrat ou le résilie ;
– se réserve le droit d’obliger le consommateur à rembourser les frais et honoraires dus au titre de l’exécution forcée du contrat, sans lui donner la même faculté ;
– fait peser sur le consommateur des obligations qui relèvent normalement de sa responsabilité.

Aussi, la loi sur la protection des consommateurs prévoit que si un agent économique oppose des clauses qui privent les consommateurs de leurs droits, ces clauses peuvent être considérées comme abusives, et le consommateur est en droit de contester leur validité. Toutefois cette contestation est un exercice difficile où il est préférable de se rapprocher d’une association de protection des consommateurs afin d’aider les consommateurs  à vérifier que la clause contestée est abusive au sens de la loi. Dans le cas où le préjudice d’une clause abusive serait important, le guide des consommateurs établi par le ministère du Commerce prévoit que le consommateur peut s’adresser directement au tribunal qui constatera de lui-même le caractère abusif de la clause et décidera s’il y a lieu à dédommagement.
Rappelons que les associations de protection des consommateurs ont un rôle important à jouer dans l’éradication des clauses abusives. En effet, elles font partie de la Commission des clauses abusives instituée par le décret exécutif n° 06-306 du 10 septembre 2006. Cette Commission a pour mission de rechercher les clauses abusives dans les contrats d’adhésion et de formuler des recommandations auprès du ministère du Commerce pour les éliminer. Malheureusement, aucun travail notable n’a été fait par ces associations dans ce domaine.

Enfin, à la lumière du cadre juridique traitant des clauses abusives et les conditions  générales de vente des logements LPP fixées par l’Entreprise nationale de la promotion immobilière ENPI, il n’y a nul doute qu’une partie non négligeable des clauses de ventes des logements promotionnels publics, LPP, peuvent être considérées comme abusives et pourrait donner lieu à dédommagement.
Toutefois, cette contribution du site immobilier Lkeria.com autour du logement LPP ne vise en aucun cas la remise en cause des objectifs de cette nouvelle formule de logement ou d’amoindrir les efforts consentis par le gouvernement et l’Enpi pour adapter et diversifier l’offre de logement public. Cependant, les éléments soulevés dans cette contribution méritent d’être débattus loin de toute polémique ou interprétation tendancieuse, par des spécialistes en la matière, notamment les associations de protection des consommateurs, l’objectif étant l’intérêt des souscripteurs.

L. R.

(*) Directeur de Lkeria.com

 

Ndlr : Les idées et opinions exprimées dans cet espace n’engagent que leurs auteurs et n’expriment pas forcément la ligne éditoriale d’Algeriepatriotique.

 

 

Comment (6)

    Anonymous
    11 juillet 2016 - 15 h 05 min

    Merci pour ces
    Merci pour ces éclaircissements, mais avant de parler des conditions de vente, il faut d’abord signaler que les souscripteurs LPP n’ont pas signé de contrat avec l’ENPI tel que exigé par la lois 11/04 qui régit la promotion immo.




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      Anonymous
      11 juillet 2016 - 17 h 11 min

      Ne jouons pas sur les mots :
      Ne jouons pas sur les mots : L’ENPI et les souscripteurs LPP ont convenu d’un commun accord de signer un document qu’on pourra appeler comme on voudra. Toujours est-il qu’il s’agit d’un document contractuel qui se devait de contenir les dispositions essentielles prescrites par la loi, à savoir les prix et les délais de réalisation.




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    Anonymous
    11 juillet 2016 - 12 h 07 min

    Les prix et les délais de
    Les prix et les délais de réalisation doivent obligatoirement être mentionnés dans les marchés LPP. Ces dispositions sont si fondamentales qu’elles doivent figurer dans un document préalable intitulé lettre d’intention. Comment une aussi grave omission a-t-elle pu passer inaperçue au niveau des services de conrôle des marchés du MHUV ?????? Et malgré cela, nos gouvernants, – responsables de l’environnement opaque dans lequel sont plongéesr nos entreprises -, veulent nous faire croire qu’ils sont capables de faire face à la crise ……,




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    Trinita
    11 juillet 2016 - 1 h 27 min

    Comment voulez vous rester
    Comment voulez vous rester sain d’esprit dans un pays où les logements sociaux sont attribués à des gens qui n’ont en nullement besoin alors que d’autres sont contraints de contracter des dettes auprès de banques pour souscrire à un logement promotionnel à presque deux milliards d’anciens francs ou centimes?
    Souvent les logements sociaux sont mieux en qualité que les promotions immobilières.
    LPP, AADL, je ne sais plus. Il y a une mafia et une faune de profiteurs et de gens détournant tout ça pour en faire un trafic lucratif.
    Beaucoup de cadres ne disposent d’aucun logement dans ce pays. Heureusement que j’ai une tente arctique dans ma voiture (merci à l’Armée Biélorusse). Cette tente à l’épreuve du feu est devenu ma maison.




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    Ain el berda
    9 juillet 2016 - 19 h 22 min

    LE CONTRAT TEL QUE LU SUR UN
    LE CONTRAT TEL QUE LU SUR UN AUTRE JOURNAL COMPORTE DES ABUS TEL QUE LE CONSOMATEUR A TOUJOURS TORT DONC LE CONTRAT N EST PAS RAISONABLE. CE TYPE DE CONTRAT MEME SIGNER , NE VAUT RIEN DEVANT UNE COURT DE JUSTICE CAR IL N EST PAS RAISONABLE.




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    Anonymous
    9 juillet 2016 - 14 h 21 min

    Au lieu de nous citer la loi,
    Au lieu de nous citer la loi, il aurait mieux valu faire une analyse critique et relever tous les abus.
    Au vu des premières constattions sur le terrain et sans aborder ces aspects contrat, je peut vous dire que les logements LPP, contrairement à ce qui était promis, se résument à des tours et non des blocs résidentiels de quelques étages et la qualité n’est pas meilleure que les logements ADL qui sont 4 fois moins chers.




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